Influencia de los espacios verdes en la valoración hedónico espacial de las viviendas en la ciudad de Puerto Maldonado, Madre de Dios

Abstract

El objetivo del estudio fue determinar la influencia de los espacios verdes urbanos (EVU) en el valor de las propiedades residenciales en el contexto urbano de Puerto Maldonado. Se utilizó un método cuantitativo basado en precios hedónicos. Para alcanzar este objetivo, se realizaron cálculos de EVU, se llevó a cabo una caracterización de las viviendas mediante encuestas y se emplearon modelos econométricos para determinar la correlación entre las características y el precio, incluyendo un análisis de autocorrelación espacial. Se identificaron 36 EVU, con una superficie total de 29,64 ha. La caracterización de las viviendas mostró que la mayoría eran individuales con una estructura sólida, pero con acceso limitado a los servicios básicos y a una EVU, además de ser muy propensas a las inundaciones. El análisis econométrico estableció que la transformación de Box-Cox (λ=1,228732) era el modelo más adecuado, lo que permitió acercar la distribución de los residuos a una distribución normal, estabilizando la varianza y facilitando la linealidad entre la variable dependiente y las independientes - condiciones clave para la validez de los estimadores por Mínimos Cuadrados Ordinarios (MCO) en regresión. Así, la elección de λ = 1,228732 para transformar el precio resultó ser la más adecuada, lo que contribuyó a estimaciones más confiables y robustas.” (Wen, H. Z., Bu, X. Q. & Zhang, L). Este modelo mostró que la proximidad a los jardines tiene una influencia positiva y significativa en el precio, así como en la superficie construida y el número de baños. Sin duda, la vista a la calle y el aumento del número de habitaciones afectan negativamente al valor; una vista a la calle puede ser menos deseable que una vista a espacios verdes, Así como una vista general más amplia y menos ruidosa, mientras respecto al número de habitaciones está asociado a diseños menos eficaces y espacio limitado por habitación. El modelo estimó un valor medio de 97 573,76 soles, que se aproxima notablemente al valor real de mercado. El análisis espacial con el índice global de Moran resultó inadecuado; a pesar de ello, los indicadores locales de asociación espacial (LISA) determinaron agrupaciones significativas (alto-alto) de zonas con atributos favorables, lo que pone en evidencia la precariedad en la planificación urbana de la ciudad. Se concluye, que los EVU influyen de manera significativa incrementando el valor de las viviendas en Puerto Maldonado, estos hallazgos ofrecen una herramienta sólida para la valoración inmobiliaria y la planificación urbana.